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房地產市場進入"分化" 樓市調控牽一發動全身

發布時間:2016-10-19 08:51:09 作者:21世紀經濟報道 來源:21世紀經濟報道

自我國實施房地產業的市場化改革以來,房地產業與宏觀經濟的關系就變得微妙起來。有人認為房地產業是經濟的“穩定劑”,視后者的需要來調整;有人將兩者的關系看作“唇齒相依”,一榮俱榮,一損俱損。

房地產業體量龐大,不僅涉及上下游數十個產業,也與金融體系息息相關。因此,其對宏觀經濟的影響機制可謂錯綜復雜,一言難盡。

今年國慶節期間,共有21個城市出臺樓市調控措施,將年初以來的調控風潮推向階段性高點。這也是最近三年來,房地產調控范圍最廣、力度最大的時刻。

但在房地產市場進入“分化”、“過剩” 時代,宏觀經濟正處于調整期之時,兩者互相作用的模式正在發生改變。這不僅會影響未來的經濟數據走勢,也關系到房地產業在宏觀經濟中的地位重估。

房地產的“正反面”

房地產對宏觀經濟的影響體現在許多方面,但只有兩個能夠量化的指標:固定資產投資增速和居民消費價格指數(CPI)。前者為拉動GDP的“三駕馬車”之一,后者則是最重要的民生指標。站在宏觀經濟的高度,兩者均不可忽視。

根據國家統計局的數據,今年前8月,全國房地產開發投資64387億元,占同期固定資產投資的比重為17.6%。雖然比2011年的20.4%有明顯下降,但仍然是固定資產投資的重要組成部分。

房地產企業的投資熱情,主要取決于對后市的判斷,這種判斷又在很大程度上取決于市場的變化趨勢。按照這一傳導機制,市場向好時,開發商的投資熱情高漲,其對固定資產投資也有正相關性的作用。

房地產對CPI的影響有兩條邏輯。其一,支撐樓市回暖的因素往往是貨幣流動性的充裕。流動性充裕,則通常意味著通脹壓力的到來。

其二,租金是CPI的重要組成部分。當市場向好時,租金水平也會相應提高,并對CPI產生影響。也即,CPI和樓市銷售數據的變化也具有一定的正相關性。

因此,根據上述傳導機制,在不考慮其他影響因素的情況下,若房地產市場持續回暖,固定資產投資增速和CPI都將上升。反之亦然。

但這兩個指標似乎存在天然的矛盾。決策者永遠希望固定資產投資高速增長,CPI卻處于低位。但無論樓市升溫還是降溫,兩者都無法兼得。

因此,當平衡被打破時,樓市調控往往降臨。最常見的情況是,當銷售不振、樓市低迷時,政府出臺刺激性手段,推動市場的升溫,進而為GDP注入活力;當市場過熱、房價上漲壓力偏大時,則出臺打壓性手段,擠出房價泡沫,并穩定租金和CPI指數。

本輪樓市調控政策的推出,恰恰基于后一種邏輯。因為房價上漲不僅積蓄了CPI的上漲動力,也對其它產業的資金產生了“虹吸效應”。

過剩與低迷

但令人意外的是,今年以來,當房地產銷售迎來前所未有的“牛市”之時,投資端卻并不如預期火爆。

根據統計局的數據,今年前8月,全國商品房銷售額增速達到38.7%,同期的商品房開發投資增速卻僅為5.4%。按照慣例,較之銷售端的變化,投資端會在滯后一段時間后,出現正向調整。但就前8月的數據而言,兩者之間存在如此巨大的差距,顯得很不正常。

在上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進看來,這是因為房地產市場已從供不應求,進入總體供大于求、區域分化的階段。“‘去庫存’是在全國范圍內進行的,但拿地補倉主要集中在一線城市和熱點二線城市,而且這些城市的土地供應量大多不足。”

對于大部分企業來說,即使不能在熱點城市拿地,也不會冒險深入三線城市。其理由很簡單:庫存高,風險大。

根據易居克而瑞的數據,截至今年8月,山東濟南市新房住宅庫存去化周期還不到6個月,但在距其還不足200公里的濟寧市,上述周期超過20個月。

正因如此,本輪市場銷售的火爆并未傳導到投資端。數據顯示,截至今年8月,房地產投資增速已連續30個月低于同期的固定資產投資增速,且兩者的差距沒有出現縮小的跡象。

因此,監管層在強化熱點城市“抑投資”的同時,也很快重申了“去庫存”的總思路。

10月11日,國務院辦公廳《關于印發推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》指出,大中城市均不得采取購買房屋、投資納稅等方式設置落戶限制。城區常住人口300萬以下的城市不得采取積分落戶方式。

此后,住建部等部門發文,推進特色小鎮、小城鎮建設,并將給予政策性金融支持。這些推進城鎮化的措施,同樣被認為是對樓市(尤其是三四線城市)“去庫存”的一種鼓勵。

“應激反應”

未來的房地產市場走勢,將受到這兩種調控思路的共同影響。熱點城市受制于以“抑投資性需求”為主的各項政策;其他供應過剩的城市,政策方向以“去庫存”為主。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為,就當前的市場而言,“抑投資”的聲音無疑將很快成為主流。一方面,這些政策手段較為嚴厲,涵蓋限購、限貸、限價等,心理震懾力強。另一方面,這些政策作用于熱點城市,容易對整體市場產生影響。

蘇州某房企相關負責人這樣描述新政后的影響,“很多項目都封盤了,蘇州市場從長假前的一房難求,很快變成了無房可賣”。

蘇州于10月3日發布《關于進一步加強全市房地產市場調控的意見》,成為今年的第三份樓市調控文件。文件在8月11日調控的基礎上進一步限購限貸,并嚴控價格漲幅,開發商面對如此嚴厲的政策,多選擇以“封盤”來應對。

這種現象被稱為“應激反應”。即當嚴厲的調控政策突然發布時,由于不了解政策的作用機制,市場往往會做出過度反應。經過1-2個月的緩沖期后,市場又會達成新的平衡。

此次調控對市場的短期影響,正可以用“應激反應”來描述。按照顧云昌的觀點,熱點城市的成交量可能會驟然下降,部分非熱點城市也會受到連帶影響。房地產市場將會明顯降溫,并“拖累”宏觀經濟的相關指標。因此,四季度的經濟數據恐不會有太大的起色。至于明后年的經濟,則可能進入緩沖期后的平穩階段。

顧云昌認為,但即使沒有這輪調控,房地產市場也會自動進入下行周期。他還提醒,經過“擠水分”,將有大量資金從熱點樓市流出,在資本并不青睞三四線樓市的情況下,其流向和影響都需要嚴密關注。

而“去庫存”政策的效果,將在很大程度上取決于城鎮化相關政策的落地進度和實施情況,其真正起到作用,可能需要較長時間。

可以肯定的一點是,由于供應過剩局面的確立,新房市場出現萎縮趨勢,其對宏觀經濟的支持作用正在下滑。這從房地產開發投資增速長期低于固投增速的現實可見一斑。主流的觀點認為,樓市的地位將不可避免地出現下滑。但這對于亟須擺脫“房地產依賴癥”、實施結構轉型的中國經濟來說,并非壞事。

責任編輯:FZY
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